新加坡買家投資倫敦新建案：稅務、融資與出租攻略（2026）

為什麼倫敦新建案吸引新加坡投資人？

倫敦對新加坡投資人的吸引力，遠比泛泛的「海外資產分散配置」更為具體。IREIS Properties 海瑞萬仕長期服務亞洲買家，觀察到新加坡投資人普遍具備幾個共通優勢：對英國法律體系的深度信任（普通法傳統與新加坡完全一致）、對英語合約的閱讀能力、以及源自新加坡成熟房市的投資思維。

倫敦有幾個特質，對新加坡投資人尤其契合：

法律體系的親切感：英國採用普通法（Common Law），與新加坡的法律根基相同。購房合約的架構、產權登記的邏輯、乃至爭議解決機制，新加坡買家無需從頭學習，這在跨境置產中是顯著的門檻優勢。

住宅供給長期偏緊：根據英格蘭銀行研究，倫敦住宅建設量長期追不上人口需求成長，這一基本面支撐了租賃市場的長期強度。對以出租回報為目標的新加坡投資人而言，空置率風險相對可控。

企業租客生態成熟：倫敦 Zone 1–2 的精裝新建公寓，租客以企業外派人員、金融業及科技業高端專業人士為主，這類租客對服務品質有明確偏好——與新加坡投資人在本地市場所熟悉的高端租客輪廓高度一致。

課稅制度透明：英國物業相關稅務均有明確的官方指引與計算工具，結構清晰，不存在灰色地帶，這是高淨值買家最重視的基本條件之一。

換匯建議：在規劃英鎊置產時，建議諮詢外匯專業顧問，在成交前以遠期合約從容管控換匯成本。

出發前必知：新加坡 ABSD 不適用英國置產

許多新加坡買家的第一個疑問是：在新加坡已持有住宅的情況下，購入英國物業時需要繳納新加坡的額外買家印花稅（ABSD）嗎？

直接答案：不需要。 新加坡的 ABSD 僅針對新加坡境內住宅物業交易，不延伸至任何海外置產行為。無論您在新加坡目前持有幾套住宅，購入英國倫敦新建案時，新加坡政府不會對此徵收 ABSD。

這對新加坡買家而言是一個清晰的利好：您的英國置產行為不影響您在新加坡的 ABSD 計稅基礎，也不影響您在新加坡的任何物業規劃。兩個市場的課稅義務完全獨立。

然而，英國有自己的印花稅制度（SDLT），對非英國居民設有附加稅率，下節將詳細說明。

英國印花稅（SDLT）：非居民買家的稅務結構

在英格蘭與北愛爾蘭購置住宅物業，需繳納 Stamp Duty Land Tax（SDLT，印花稅）。根據英國政府官方指引，非英國居民須在標準稅率之上額外繳付 2% 的非居民附加稅，此規定自 2021 年 4 月起生效。

「非英國居民」的認定標準，是以置產前 12 個月內在英國累計居住未滿 183 天為基準。對以新加坡為主要居住地的買家，這個條件通常成立。

此外，若您在全球（包括新加坡）已持有其他住宅物業，英國的 3% 額外住宅附加稅（Higher Rates for Additional Dwellings）可能也會一併疊加適用。

SDLT 的具體稅額因物業總價、是否首次置業、是否已持有其他住宅而差異顯著——建議直接使用**印花稅計算器**，依您的實際情況試算最準確的稅額。

進一步了解英國置業成本全貌，可參閱英國置業成本與稅務總覽。

CPF 無法用於英國置產：融資替代策略

CPF（中央公積金）是新加坡買家面對英國置產時最重要的制度限制之一。根據 CPF 局的規定，普通帳戶（OA）儲蓄的用途僅限於新加坡境內的物業，所有海外置產款項——包括首期款、律師費、英國印花稅，以及每一期的按揭還款——全部不得動用 CPF 資金，這一限制不存在任何例外或豁免申請機制。

對此，新加坡買家有幾種主要的融資路徑：

現金全額購置：對流動資產充裕的高淨值買家，現金全額購置既可省去按揭審批的複雜程序，又能讓談判更具彈性。部分開發商對現金買家在付款條款上有一定靈活空間。

英國銀行的非居民出租按揭：英國多家主要銀行及專業中介機構提供「非居民出租按揭」（Overseas Buy-to-Let Mortgage）。首付要求通常在 25%–40% 之間，貸款額度以物業預估租金收入（Rental Coverage Test）為主要評估依據。

新加坡銀行的海外置產貸款：部分在新加坡持牌的銀行提供針對英國物業的貸款產品，可完全以新幣計價，省去管理跨境按揭的複雜性。

IREIS Properties 海瑞萬仕可協助連線熟悉亞洲買家情況的獨立按揭顧問（IFA），評估最符合您財務結構的融資安排。

英國按揭申請：非居民新加坡買家的實務要點

若您選擇透過英國銀行申請非居民按揭，以下是當前市場的主要參數供規劃參考：

首付比例通常在 25%–40% 之間，視按揭機構、物業類型及申請人整體財務狀況而定。申請所需文件通常包括護照、3–6 個月的銀行對帳單及收入證明（需英文翻譯或公證）。新加坡買家通常能提供完整的薪資或投資收入文件，這在申請流程中是明確的優勢。

非居民按揭的利率一般高於自住型貸款，建議以較保守的利率假設建立財務模型，並預留充足的緩衝空間。

資金來源說明（Proof of Funds）亦是英國按揭機構的標準要求：所有資金來源需能清晰說明並接受 AML（反洗錢）審核。請預先備妥相關文件，以免延誤申請進程。

持有期間稅務：租金所得稅與非居民房東計劃

購入倫敦新建案並出租後，新加坡買家需了解**非居民房東計劃（Non-Resident Landlord Scheme，NRLS）**的運作方式。

若您未向 HMRC 申請批准，物業管理公司有義務從租金中預扣 20% 基本稅率的所得稅。大多數以海外為主要居住地的房東，會選擇向 HMRC 申請批准，直接以全額收取租金，並於每年自行辦理稅務申報——這樣可抵扣物業相關費用（管理費、維修費等），實際稅務負擔通常低於預扣比率。

值得注意：英國個人持有出租房產，自 2020/21 課稅年度起，按揭利息已無法全額列為可抵扣費用（Section 24），現僅能申請 20% 基本稅率抵免（Tax Credit）。高稅率納稅人的實際稅務減免已大幅低於舊制。建議諮詢合資格英國稅務顧問，評估個人名義持有與英國有限公司（UK Ltd SPV）持有在稅務層面的差異。

新加坡的稅務優勢：新加坡對境外所得採「匯款制度」（Remittance Basis），匯入新加坡境內的海外所得才在當地計入課稅，保留在英國的租金收入通常不構成新加坡的課稅事由。這一點是新加坡投資人相較於許多其他國家居民的顯著稅務優勢，但具體情況因個人稅務居民身份及資金流向而異，建議在行動前諮詢稅務顧問確認。

出售物業：英國資本利得稅與 60 天申報義務

若您未來出售英國住宅物業，作為非英國居民，必須向 HMRC 申報並繳納資本利得稅（CGT）。

根據HMRC 官方資料，2025/26 課稅年度英國住宅物業資本利得稅稅率為：基本稅率 18%、高稅率 24%，非居民與英國居民適用相同稅率。2026/27 課稅年度每人的個人豁免額為 £3,000。

關鍵合規義務：完成出售後，必須在 60 天內透過 HMRC Property Reporting Service 申報並繳稅，無論是否有利得均須申報，逾期申報將面臨罰款。

新加坡的對應優勢：新加坡本身無資本利得稅，出售英國物業的增值所得在英國端完稅後，通常不會在新加坡再度觸發課稅——這是新加坡買家相對許多其他國家居民的明確優勢。稅率可能隨政策調整，建議於計劃出售前諮詢合資格英國稅務顧問。

詳情可參閱非居民出售英國物業資本利得稅完整指南。

選購倫敦新建案的 4 個決策維度

IREIS Properties 海瑞萬仕建議新加坡買家在評估任何倫敦新建案時，從以下 4 個維度展開分析：

① 產權年期與服務費：英國新建案多以 Leasehold（租賃業權）形式出售，年期通常為 999 年或 250 年。999 年期的租賃業權在實際效果上近同永久產權，對按揭與轉售的影響微乎其微。置產前應向開發商索取年度服務費（Service Charge）估算數字並計入持有成本。產權結構詳細說明，可參閱英國房產產權完整指南。

② 開發商背景與完工信心：優先考慮在英國主板上市、或在倫敦已有多年成交紀錄的開發商，可降低樓花延期交割的風險。IREIS 對每個合作建案的開發商均做背景評估，可提供第一手資訊。

③ 地理位置與租客需求：Zone 1–3 的物業對企業租客的吸引力顯著高於外圍區域，適合以高質量長期租客為目標的投資策略；Zone 4–6 的物業起價通常較低，但租客結構需結合具體物業評估。可使用租金回報計算器試算不同情境下的投資效益。

④ 付款結構與資金規劃：英國新建案的 Off-Plan（樓花）通常需要在換約後繳付 10% 訂金，建造期 1–3 年，完工時支付尾款（通常為總價的 70%–90%）。在 CPF 不可用的情況下，確保資金計劃與這個時間線匹配，並預留印花稅及律師費等額外支出尤為關鍵。

IREIS Properties 海瑞萬仕：協助新加坡買家全程遠端置產

IREIS Properties 海瑞萬仕是一家立足倫敦的三語（繁中、簡中、英文）顧問機構，專注服務台灣、新加坡及香港高淨值買家進行英國新建案投資，持有英國物業業務所需的相關資質，並在倫敦主流新建案開發商之間擁有直接關係，可為客戶提供市場上公開管道難以取得的第一手資訊。

針對新加坡買家，IREIS Properties 海瑞萬仕提供：遠端物業篩選與開發商背景評估、連線熟悉新加坡買家情況的英國獨立按揭顧問（IFA）與稅務顧問、合約審核與交割全程安排、以及交割後的倫敦物業管理連線服務。

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